Как сдать долю в квартире без согласия второго собственника

Владелец 1/2 доли квартиры, не нуждающийся в проживании в ней, интересуется, можно ли ее сдать. Проблемы не будет, если согласие в этом вопросе есть у всех собственников квартиры. Они совместно заключают договор найма и сдают квартиру целиком.

Но что делать, если второй собственник квартиры не дает согласия на сдачу ее в наем. В таком случае, сдача квартиры в найм будет незаконной.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст.

Содержание:

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника

Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах.

Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?

Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п.

1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.

Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:

  • Выделить долю в натуре

Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий.

Как сдать долю в квартире без согласия второго собственника

Этому вопросу посвящена статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

У других владельцев долей в квартире есть право преимущественной покупки реализуемой доли по цене и на условиях, о которых достигнута договоренность с третьим лицом — потенциальным покупателем.

Остальные участники долевой собственности должны быть в обязательном порядке уведомлены о возможности воспользоваться преимущественным правом приобретения реализуемой доли по цене и на условиях, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем.

Если они не воспользуются своим правом в течение месяца с момента получения уведомления, то продавец может реализовать долю третьему лицу на условиях и по цене, указанных в уведомлении.

Как сдать долю в квартире без согласия второго собственника квартиры

Да, можно сдать в наём свою долю в квартире без согласия другого долевика, но для этого необходимо получить разрешение в решении гражданского суда.

В соответствии со статьей 671, 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пункт 2 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ закрепляет право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Однако, сдача квартиры (части квартиры) в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст.

Дополнительно определяется количество квадратных метров в МОП (в том числе балкон), которыми владеет каждый собственник.

Если в жилье присутствует только одна комната, то данное разделение нецелесообразно, поскольку жилое пространство при любом соотношении долей приводит к сохранению права пользоваться комнатой за каждым хозяином.

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

Полностью легальное основание сдавать квартиру, не учитывая мнение второго собственника, возможно в коммунальной квартире (при условии наличия изолированной комнаты). В приватизированном жилье также можно легально заставить второго хозяина продать часть собственности, если ее доля минимальна и непригодна для выдела в натуре (пример — 1/12).

Сособственник имеет право обратиться в суд для устранения его права собственности путем выплаты компенсации согласно материальной ценности имеющейся доли (ГК РФ, ст. 252).

Инфоinfo
Досудебное, мирное решение вопроса с дольщиками займет 2-3 месяца. Судебные разбирательства, включая экспертизы и апелляции, могут затянуться до 4-6 месяцев.

Срок сдачи доли в аренду зависит от поиска квартирантов. Если вы найдете нанимателей в течение суток, лучше всего подписать договор в день заселения.


Таким образом, вы сдадите комнату и сможете получить оплату уже в следующем месяце.

Стоимость, расходы, налоги

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

  • арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
  • коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Расходы несут арендаторы, поскольку они вселяются в квартиру по договору найма жилого помещения. Стандартный платёж: арендная плата + «коммуналка».

Особенности сдачи в аренду доли в квартире

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире.
Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

  1. Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей.

Можно ли сдать свою долю в квартире без согласия второго собственника

Выделение доли в совместной собственности супругов«).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).

Образец договора найма доли в квартире (комнаты)

Если вы не обращались к риелтору, процесс подготовки арендного договора ложится на ваши плечи. Рекомендуем взять за основу наш образец, а бланк вы можете распечатать на компьютере.

Расписывать пункты договора вручную не имеет смысла – опечатки, помарки и неразборчивый почерк могут сыграть не в вашу пользу.

Содержание договора найма доли в квартире (комнаты):

  • дата и место подписания;
  • информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
  • размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об отсутствии обременений на жилье;
  • нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
  • ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
  • ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
  • ниже – акт приема-передачи комнаты.

Сроки

Ответ по поводу сроков зависит от выбранного способа обособления доли.

Можно ли сдать в аренду долю в квартире без согласия второго собственника

После данного решения сдавать можно всю квартиру без чьего-либо согласия.

Алгоритм заключения договора аренды без согласия:

  • найти квартирантов;
  • составить договор аренды;
  • определить сумму платежа в месяц;
  • подписать бумагу двумя сторонами;
  • вселить новых жильцов;
  • проинформировать об изменениях налоговые органы.

Скачать образец договора аренды квартиры

Наиболее простым, хотя и незаконным, является способ вселения временно проживающего лица в квартиру, в которой никто не живет. Если другой владелец не проживает в городе, то о факте аренды он может и вовсе не узнать.

Теоретически квартира может быть сдана без учета мнения сособственника, если жилье находится на первом этаже и присутствуют два изолированных выхода (традиционный и созданный через балкон). Проживание квартиранта в таком случае производится без доступа к МОП, поскольку разрешение на них не дано.

Однако подобная перепланировка часто запрещается управляющей компанией, а комфортность проживания в такой квартире поставлена под вопрос.
Если без кухни можно обойтись, то без туалета — с трудом.

Сдача доли, выделенной в комнату размером менее 12 кв. м, считается нарушением разрешенной соцнормы для комфортного проживания 1 человека (ЖК РФ, ст. 50).

Нужно мне получать их согласие или нет?

Ответ юриста:

Здравствуйте!

Независимо от размера доли, необходимо получить согласие остальных совладельцев. Если Вы послали им уведомления, но они против найма жилого помещения, сделка не состоится. Даже если Вы сдадите комнату, совладельцы могут обратиться в суд и признать договор найма жилого помещения ничтожным – сделка аннулируется.

Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Представим, что вы решили сдать долю в квартире, но не можете добиться согласия от второго собственника.
Самое верное в такой ситуации представить долю в виде отдельной комнаты.

Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.

Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Чтобы сдать долю в квартире без согласия собственников, если она не выделенная, нужно сначала отделить ее от остальных помещений. Если это сделано, то дальнейшая процедура особой сложностью не отличается.

Порядок действий

  1. Выделить долю в квартире в натуре.
  2. Найти арендатора.
  3. Заключить договор аренды.

Документы

Для того, чтобы сдать долю в квартире в аренду нужны следующие документы:

  • Паспорт арендодателя.
  • Паспорт арендатора.
  • Выписка из ЕГРН или любой другой документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире.
  • Договор аренды.

Образец договора аренды

Скачать образец договора аренды доли в квартире

Расходы

Арендодатель не несет никаких расходов при оформлении договора и передачи доли в аренду так как данный документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако нужно учитывать, что получение дохода такого типа подлежит налогообложению.
Как следствие, платежи нужно фиксировать в отчете и передавать в налоговую.

Сроки

Выделение квартиры в натуре – это отдельная процедура, которая может занимать от 2-х месяцев и больше.

Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.

В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:

  • предмет договора;
  • обязательства арендатора;
  • обязательства арендодателя;
  • права арендатора;
  • права арендодателя;
  • условия сделки;
  • порядок решения споров;
  • порядок и форма расчетов;
  • реквизиты сторон.

Скачать образец договора найма доли в квартире

Обязательное условие при сдаче доли в аренду – жилье должно быть пригодным для проживания.

Предостережения и советы

Как показывает практика, при выделе долей в натуре разделить жилье на несколько равных по площади обособленных помещений почти никогда не получается. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второму достается ее меньшая половина. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаков.

Предположим вы, не выплатив соседу компенсации, сдали в аренду большую комнату в квартире, площадь которой на десять метров превышает размер вашей доли.


По закону второй собственник, занимающий меньшую комнату имеет право претендовать на часть полученной со сдачи жилья прибыли.

Порядок действий

Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

  1. Уведомите всех дольщиков о выделе доли в натуре.
  2. Определитесь с размером комнаты + компенсацией за превышение/уменьшение квадратных метров.
  3. Составьте соглашение о выделе из общедолевой собственности и заверьте его у нотариуса (альтернативный вариант – отделиться в судебном порядке).
  4. Дайте объявления о сдаче части жилья в аренду (газеты, интернет, «сарафанное радио», риелторы).
  5. Покажите жилье будущим квартирантам.
  6. Определитесь с жильцами, составьте договор найма жилого помещения (комнаты).
  7. Договоритесь о размере арендной платы и способе ее передачи.
  8. Заселите квартирантов, запишите последние показания счетчиков, передайте ключи от комнаты.
  9. Уведомите налоговую службу о сдаче жилья в аренду.

Документы

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

Подготовьте:

  • паспорт + копию;
  • 2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
  • копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
  • архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
  • согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *