Доступ к ячейке при продаже квартиры при электронной регистрации

Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Совершение операций через банковскую ячейку

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

  1. После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
  2. Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
  3. Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ — у продавца.
  4. Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
  5. После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка.


От способа регистрации права собственности зависят срок и цена

По онлайн-регистрации права собственности на квартиру, когда деньги передаются под гарантии электронных документов, вопросов пока больше чем ответов. Электронные сервисы широко используют на рынке недвижимости – при условии, что это быстрее и дешевле, чем внесетевые услуги. Зарегистрировать право собственности на квартиру онлайн можно напрямую через сайт Росреестра, через нотариуса или дочернюю компанию Сбербанка.

Что сделают за 10 тысяч?

Свой онлайн-сервис глава Сбербанка прорекламировал перед президентом РФ, а СМИ многократно повторили про весь процесс за 10 тыс.
рублей. «Когда покупатель пользуется услугами риэлторов, он платит около 150 тысяч рублей – от начала сделки до оформления прав собственности. У нас это стоит примерно 10 тысяч», – заявил Герман Греф.

Риэлторы логично возмутились: не надо сравнивать зеленое с теплым. «Неточная формулировка, использованная при описании нового онлайн-сервиса популярнейшего банка страны, может привести к возникновению необоснованных иллюзий у людей, заинтересованных в решении своих жилищных проблем», – прокомментировал Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость».

В названную Германом Грефом сумму ООО, учрежденное банком, включает уплату госпошлины, сканирование и отправку готового пакета документов, оформление цифровой подписи для участников сделки.

Доступ к ячейке при продаже квартиры при электронной регистрации

Инфоinfo
Но электронные сервисы, запущенные, как многократно сообщал Росреестр, в полном объеме, по факту нередко сбоят.

По информации риэлторов, некоторые нотариусы, зная о проблемах, сейчас отказываются подавать документы на электронную регистрацию права собственности, чтобы не отвечать потом по претензиям своих клиентов, которые рассчитывают на максимально быструю регистрацию.

Право собственности онлайн

Услугу онлайн-регистрации (речь о покупке квартир на вторичном рынке), которую оказывает ООО «ЦНС», можно получить не для всех сделок. Действуют ограничения: если жилье приобретается в долевую собственность или продается из долевой собственности, в электронном виде подать документы нельзя (для сделок, где продавцы владеют недвижимостью в долях, требуется еще и обязательное нотариальное удостоверение по цене 25 тыс. рублей в Петербурге). Невозможна электронная регистрация и по сделкам, где участвуют несовершеннолетние, юрлица или представители по нотариальной доверенности.

Для электронной регистрации нужна усиленная квалифицированная электронная подпись, ЭП (в случае подачи через нотариуса достаточно его ЭП).


При подаче в Росреестр ЭП заявители оформляют самостоятельно – через сертифицированные центры, стоимость услуги составляет от 1,5 до 7 тыс. рублей.

ООО за дополнительные 8 тыс.

Доступ к ячейке при продаже квартиры при электронной регистрации сделки

Вниманиеattention
А при отсутствии надлежащих доказательств и вовсе невозможно доказать, что деньги переданы.

С другой стороны не хочет рисковать и продавец. Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами?

Чаще всего деньги передаются наличными.


И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется расписка.

Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.

Произведение расчета

В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:

  • банковская ячейка;
  • привлечение нотариуса;
  • аккредитив.

Ячейка используется при передаче наличных денег.


Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.

Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы. Но в то же время необходимо знать тонкости применения каждого способа.

Если правильно применить выбранный вариант, то вероятные риски, связанные с передачей денег, сводятся практически к нулю.

Через банковскую ячейку

Аренда сейфа в банке в последнее время все больше обретает популярность при расчетах на рынке недвижимости.

Доступ к ячейке при продаже квартиры при электронной регистрации возможна до

Если в установленные сроки продавец не объявился, то покупатель может забрать деньги сам.

При таких расчетах наличность пересчитывается и проверяется в банке при закладке их в сейф, в присутствии продавца.

При этом ключ от сейфа может оставаться у покупателя до получения расписки в получении средств после госрегистрации или сразу передаваться продавцу.

Важно! В соглашении можно предусмотреть условие совместного доступа, независимо от иных условий. К примеру, стороны отказались от сделки.

Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад.

За наличные

Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка. Например, покупатель передает средства, а взамен получает расписку.

Это становится доказательством факта передачи средств и при необходимости такой документ может использоваться даже в судебных разбирательствах.

Но при этом составить расписку нужно правильно.


Пишет ее продавец, желательно полностью от руки, без помарок и зачеркиваний, а затем заверяет своей подписью, соответствующей паспортному образцу.

Безопасная передача наличных обеспечивается привлечением депозита нотариуса.

Важноimportant
Для покупки квартиры и передачи денег через ячейку необходимо:

  1. Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор аренды банковской ячейки на нужный вам срок (желательно не менее 10-14 дней, а лучше на месяц). Для этого покупателю и продавцу квартиры нужно прийти с паспортом. Если планируется организовать доступ к ячейке поверенных лиц, то необходимо будет выбрать не индивидуальное, а ответственное хранение и составить дополнительное соглашение.Одновременно с договором подписывается и акт приема-передачи ячейки клиенту.

Банк не разрешает допускать к ячейке более четырех лиц.

В договоре аренды ячейки, например Сбербанка РФ, содержится:

  • данные сторон (всех трех);
  • срок аренды;
  • размер арендной платы;
  • права и обязанности;
  • ответственность арендатора и арендодателя;
  • условия доступа к ячейке;
  • порядок разрешения судебных споров.

В дополнительном соглашении о допуске к сейфу расширенного круга лиц указывается:

  • все паспортные данные лиц, которые будут иметь доступ к сейфу;
  • условия доступа к ячейке со ссылками на договор аренды.

Кто оплачивает аренду? Обычно это покупатель, но при желании стороны могут и поделить эти расходы пополам.

Иногда банк просит дополнительную оплату в случае оформления дополнительного соглашения, потери ключа, проверки денег специальными банковскими устройствами.

Все равно продавец получит их только после выполнения заранее согласованных условий.

Возможные дополнительные расходы

Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.

Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.

В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).

Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц.

Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.

Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.

Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств.

То есть, никто не мешает покупателю прийти через день после сделки и попросить вернуть ему внесенные деньги. По сути договора, отказать банк ему не вправе…Я задал в банке вопрос о гарантиях для продавца — пока мне не дали ответ.

Продавцу сразу перечисляются деньги на его расчетный счет, а покупатель…покупатель остается наедине с проблемами, которые он себе «сгенерировал»..

Первое.

Самое главное. Ни покупатель, ни продавец не знают, какой именно файл послал менеджер банка в Росреестр.
Если договор не был вычитан и выверен по всем пунктам заранее, если в процессе обсуждения на сделке вносились не раз изменения — отправить могут не самую последнюю версию.

Кейс. Покупатель и продавец нашли друг друга, как находят свою вторую половинку. Оба самсебериелторы, оба читают интернет. Естественно, в процессе самой сделки было много дискуссий, обсуждений. Менеджер отправила, как ей казалось, окончательную версию в Росреестр.
Вот только ошибка в номере кредитного договора в этой версии осталась. Надо ли объяснять, чем это чревато? Покупатель, он же заемщик, долго и нудно выплачивает кредит, потом получает справку из банка о полном погашении кредита, приходит для снятия обременения — залога — а ему говорят, что кредит он погасил не тот. Ибо в договоре указан другой кредитный договор. Ошибку исправили — было подписано дополнительное соглашение, снова отослано в Росреестр.

И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.

Как происходит процесс передачи денег при продаже квартиры в 2019 году и как не столкнуться с мошенничеством?

Общие моменты

Передача денег при продаже квартиры и выбор варианта расчетов зависят от типа рынка, на каком свершается сделка.

Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.

Это обуславливает предпочтение расчетов по безналу. Как вариант деньги могут вноситься в кассу компании с выдачей надлежащей квитанции.

Порядок осуществления расчетов определяет застройщик. Деньги со счета покупателя переводят на основании счета, выставленного компанией-застройщиком, в соответствии с условиями договора.

Если покупка квартиры осуществляется посредством участия в долевом строительстве, то используется альтернативный вариант, предусмотренный законодательством с 2019 года.

Защита денег дольщиков обеспечивается посредством перевода средств через счета эскроу.

То есть применяется безналичная форма расчетов, но деньги поступают на специальный банковский счет, а не непосредственно к застройщику.

Гораздо сложнее ситуация с оплатой на рынке вторичном.

Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества.

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена.
Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит?

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Немаловажный плюс: охраняемая банком тайна расчетов. В самом договоре аренды ячейки не указана сумма, которая будет храниться, а потом передаваться продавцу.

Для тех, кто не торопится декларировать свои покупки или опасается внимания правоохранительных органов, банковская ячейка это настоящая находка.

Подводные камни применения для расчета при покупке

Банковские клерки проверяют документы, в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.

Риски продавца:

  • предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;
  • невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;
  • неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).

Подводные камни для покупателя:

  • отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;
  • кража денег из ячейки сотрудниками банка;
  • потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;
  • сложности с получением налогового вычета.

Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов.

Мне рассказывала коллега, как она, в прошлом сотрудник Сбербанка, глядела-глядела на мучения стажерки (текучка в Сбере, если кто не знает, колоссальная), а потом и сказала ей, мол, подвинься, дай сделаю сама. Подвинулась. Тут мы подходим к следующему моменту — фактически, роль сотрудника Росреестра берет на себя менеджер Сбербанка. Вопрос, на который я тоже не получил ответа, — каким образом проверяют этого человека службы безопасности Росреестра? Сдается мне, не проверяют. Просто страшно фантазировать о безграничных возможностях, которые дает доступ в базу Росреестра обычному человеку… ибо человек грешен и слаб…

Итак, очевидны проблемы, с которыми в дальнейшем столкнется владелец после ЭР. При попытке продать квартиру от него потребуют предъявить архивную копию договора, тот текст, который прошел регистрацию. Увы, веры бумажке с двумя подписями нет никакой. Сейчас получение архивной копии занимает от двух недель до месяца — при нормальной работе Росреестра. Но эта организация в последнее время «радует» и стороны сделки, и риелторов нестабильной работой и частыми отключениями. За прошедший год ситуация сильно не улучшилась, вспомним, что идет подготовка к 2022 году — году всеобщей электронной регистрации — покоя и тихой жизни не будет.

Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

  • С правом совместного доступа на весь период действия.
  • С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после – покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 – это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Использование банковской ячейки при продаже квартиры

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи.
Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

  1. Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя.
    Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
  2. Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *